W Boniuk Design od lat specjalizujemy się w luksusowych aranżacjach wnętrz, a doświadczenie zdobyte w Marbelli pozwoliło nam zgłębić niuanse międzynarodowych inwestycji. Hiszpania przyciąga nie tylko słońcem i stylem życia, ale też stabilnym rynkiem nieruchomości – według danych Banco de España, w 2024 roku obcokrajowcy kupili ponad 15% wszystkich transakcji mieszkaniowych, z Polakami w czołówce nabywców na Costa del Sol. Jeśli planujesz podobny krok, ten artykuł pomoże Ci uniknąć pułapek i maksymalnie wykorzystać potencjał swojej inwestycji.
Dlaczego Hiszpania? Trend, który nie gaśnie
Drugi dom w Hiszpanii to nie tylko ucieczka przed polskim klimatem, ale realna strategia dywersyfikacji majątku. Regiony jak Andaluzja, Walencja czy Costa Blanca oferują zwroty z wynajmu na poziomie 5-8% rocznie. Pandemia przyspieszyła ten exodus – wielu Polaków szukało przestrzeni i bezpieczeństwa, co widzieliśmy na własne oczy w Marbelli.
Nasz projekt rezydencji nad Morzem Śródziemnym był tego doskonałym przykładem: willa z widokiem na morze, basenem infinity i tarasami pełnymi śródziemnomorskiej zieleni. Mimo lockdownów i opóźnień w dostawach, koordynacja zdalna z polskimi dostawcami oraz lokalnymi ekipami pozwoliła ukończyć prace w terminie. To doświadczenie nauczyło nas, że sukces tkwi w połączeniu różnic kulturowych oraz uzupełnianiu wiedzy prawniczej.
Kluczowe różnice w procesie wykończeniowym oraz standardach wykończeń
Proces wykończeniowy w Polsce i Hiszpanii różni się znacząco poziomem zaawansowania. W Polsce deweloperzy oddają nieruchomości w stanie surowym, co wymaga od kupującego dodatkowych prac i kosztów – np. malowania ścian, układania podłóg, wykańczania łazienek i kuchni. Standardy są podstawowe: włączone tynki, instalacje (wentylacja, hydraulika, ogrzewanie, elektryka), okna, drzwi wejściowe i grzejniki, ale wykluczone drzwi wewnętrzne, meble, AGD czy płytki. To pozwala na personalizację, ale zwiększa czas i wydatki po zakupie.
W Hiszpanii proces jest bardziej kompleksowy – deweloperzy oddają nieruchomości „pod klucz” z pełnym wykończeniem, co obejmuje podłogi, łazienki, kuchnie z AGD, drzwi wewnętrzne, szafy wnękowe, rolety zewnętrzne, klimatyzację, a często parking i komórkę lokatorską. Kupujący może personalizować elementy przed ukończeniem. Standardy są wyższe, skupione na gotowości do zamieszkania, co minimalizuje dodatkowe koszty, ale ogranicza zmiany po odbiorze. Różnice wynikają też z regulacji: w Polsce „stan deweloperski” nie jest precyzyjnie zdefiniowany prawnie, co prowadzi do wariancji między deweloperami, podczas gdy w Hiszpanii normy wymagają minimalnych standardów wentylacji, ogrzewania i izolacji.
Sposób oddania nieruchomości i stan deweloperski w obu krajach
W Polsce nieruchomość oddawana jest w „stanie deweloperskim” (developer standard), co oznacza surowy stan – gotowy do wykończenia, ale nie do natychmiastowego zamieszkania. Kupujący otrzymuje nieruchomość z podstawowymi elementami jak tynki, instalacje, okna i grzejniki, ale musi sam zadbać o resztę, co może zająć miesiące.
W Hiszpanii stan deweloperski oznacza nieruchomość w pełni wykończoną i gotową do wprowadzenia się od razu – z podłogami, łazienkami, kuchnią, klimatyzacją i innymi udogodnieniami. To coś zupełnie innego niż w Polsce, gdzie wiele elementów jest dodatkowym kosztem.
Na co należy zwracać szczególną uwagę przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Przy zakupie w Hiszpanii kluczowe jest sprawdzenie aspektów technicznych, zwłaszcza w starszych budynkach, gdzie standardy mogą być niższe niż w nowych. Podkreślając wskazane elementy:
- Grubość ścian i izolacja: Sprawdzić grubość ścian zewnętrznych i wewnętrznych pod kątem izolacji termicznej i akustycznej – wiele starszych domów ma cienkie ściany bez odpowiedniej izolacji, co prowadzi do strat ciepła, wilgoci i hałasu z zewnątrz lub od sąsiadów. Zalecana jest inspekcja z otwartymi oknami w różnych porach dnia; w regionach nadmorskich wilgoć potęguje problemy. Szukaj etykiety energetycznej (A-G), gdzie A oznacza wysoką efektywność.
- Ogrzewanie: Nie wszystkie domy mają centralne ogrzewanie – w regionach południowych i nadmorskich (np. Costa del Sol) często brakuje go, bo budowano z myślą o lecie; zamiast tego spotyka się elektryczne grzejniki, kominki czy butlowe gazowe. Sprawdzić typ (gazowe, olejowe, pompy ciepła, elektryczne) i efektywność – pompy ciepła są ekologiczne i dwufunkcyjne (ogrzewanie/chłodzenie), ale droższe w instalacji (4000-12 000 €). W chłodniejszych regionach (północ, góry) ogrzewanie jest kluczowe; zawsze zleć audyt energetyczny, by uniknąć wysokich rachunków.
- Wentylacja: Ocenić system wentylacji – sprawdzić wentylatory wyciągowe w łazienkach i kuchniach, otwieralność okien oraz brak pleśni. W wilgotnym klimacie brak dobrej wentylacji prowadzi do problemów z wilgocią i zdrowiem; normy habitability wymagają minimalnej wentylacji, ale w starszych nieruchomościach może być niewystarczająca. Szukaj moskitier i rolet zewnętrznych dla lepszego przepływu powietrza.
Wyzwania w prowadzeniu inwestycji – jak je pokonać?
- Logistyka materiałów: Transport z Polski (np. meble na wymiar). Do Marbelli eksportowaliśmy większość elementów wykończenia, resztę sourcingowaliśmy lokalnie (np. kaminień). Wskazówka: Hybrydowy model – 30% lokalne, 70% z Polski.
- Różnice kulturowe w ekipach: Hiszpańskie zespoły pracują w rytmie mañana, ale z pasją. Pandemia nauczyła nas wideokonferencji o 8 rano – synchronizacja godzin pracy to klucz. Rozwiązanie: Umowy z karami za opóźnienia + polski nadzór na miejscu, jako element obowiązkowy.
- Koszty ukryte: Podatki (IVA 21%, ITP 6-10%) i opłaty notarialne wyższe niż w Polsce. Budżetuj +15% na niespodzianki.
Praktyczne wskazówki od Boniuk Design
- Wybierz region mądrze: Marbella dla luksusu, Alicante dla budżetowych opcji.
- Budżet z marginesem: +25% na różnice kursowe i inflację.
- Zdalny nadzór: Nasze narzędzie – aplikacja z kamerami 360° i raportami dziennymi oraz stała komunikacja z naszymi ekipami remontowymi
- Podatki i wynajem: Skonsultuj się z doradcą podatkowym – dochody z Airbnb opodatkowane 19-24%.
Podsumowanie: Hiszpania to inwestycja w styl życia
Projekt w Marbelli udowodnił, że różnice między rynkami to nie przeszkody, a szanse na unikatowy design. Jeśli marzysz o rezydencji, gdzie poranne espresso pijesz z widokiem na Gibraltar – skontaktuj się z nami. W Boniuk Design poprowadzimy Cię przez cały proces: od analizy nieruchomości, przez projekt 3D, po finalny montaż.